Tổng Quan Thị Trường BĐS Tháng 03/2024

1/ Tiêu điểm thị trường BĐS Tháng 03/2024

Đầu năm 2024, Văn Phòng Chính Phủ ban hành Công văn số 681/VPCP-CN v/v khẩn trương hướng dẫn triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… giúp tăng nguồn cung nhà giá rẻ trên thị trường, cân bằng lại cán cân cung cầu nhà ở.

Tháng 1/2024, LD Công ty CP Vinhomes – CTCP Tập đoàn Đầu tư Việt Nam (VIG) đăng ký thực hiện dự án KĐT mới Phước Vĩnh Tây, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An (1.089,6ha, dân số 89.960 người), ngay cửa ngõ TP. Hồ Chí Minh. Tổng vốn đầu tư hơn 3 tỷ USD Quỹ đất sạch trong trung tâm hiện không còn nên các chủ đầu tư đang có xu hướng mở rộng quỹ đất sạch ra các Tỉnh lân cận HCM.

Ngày 09/01/2024, Công ty CP Vinhomes tiến hành chiến dịch tuyển dụng nhân viên kinh doanh với quy mô lớn. -> Việc các công ty BĐS đồng loạt tuyển dụng & chuẩn bị chiến dịch mở bán với qui mô lớn cho thấy các chủ đầu tư đã sẵn sàng đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường BĐS sau giai đoạn khó khăn nhất vừa qua.

Khu Đông Sài Gòn dự kiến sẽ sôi động sau Tết Nguyên Đán nhờ vào các hoạt động marketing, truyền thông quảng bá lớn từ 2 chủ đầu tư với tiềm lực tài chính mạnh là Gamuda Land – Malaysia (dự án Eaton Park Q2) và Masterise Homes (The Global City – khu căn hộ).

2/ Tổng quan tình hình mua bán sát nhập (“M&A”)

M&A về lĩnh vực BĐS đứng thứ 2 trong tổng giá trị M&A năm 2023 (~23%, 1.294 triệu USD (một nghìn hai trăm chín mươi bốn triệu USD)

Hoạt động M&A dự án, chuyển nhượng tài sản của cả nước trong năm 2023 vẫn tăng mạnh -> vẫn còn tồn tại không ít doanh nghiệp có tiềm lực đang tích cực “săn” dự án với chi phí vốn rẻ, đa phần là các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài từ Malaysia, Singapore, Nhật Bản -> Điều này cho thấy nhà đầu tư ngoại vẫn đặt niềm tin vào BĐS Việt Nam, sẵn sàng đón đầu một chu kỳ tăng trưởng mới của BĐS.

Sau khi Luật Đất Đai 2024 được thông qua, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán
tiếp tục được khẩn trương hoàn thành với nhiều kết quả khá tích cực -> 2024 được dự báo là năm
sôi động với các thương vụ M&A có giá trị.

3/ Chính sách pháp luật

Những chính sách pháp luật mới sẽ:

Bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư và tạo nên môi trường pháp lý minh bạch;

Lựa chọn ra được những chủ đầu tư có năng lực tài chính thật sự trong việc triển khai và phát triển dự án;

Áp dụng khung giá đất theo cơ chế thị trường sẽ tăng tính minh bạch cho người dân, tăng ngân sách cho nhà nước tuy nhiên sẽ làm chi phí đầu tư tăng;

Luật đất đai 2024: Được Quốc Hội thông qua ngày 18/01/2024 gồm 16 chương, 260 điều. Có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Thay thế Luật đất đai 2013.

Phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất: Chương 8: Sau khi thu hồi -> UBND cấp tỉnh sẽ giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý -> sau đó giao cho nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Giao đất, cho thuê đất: Chương 9 điều 125, 126: Quy định cụ thể: căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá & đấu thầu.
Thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận QSDĐ: Chương 9, điều 127: Đối với trường hợp SDĐ để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận QSD đất ở.
Quyền và nghĩa vụ về SDĐ của người VN định cư ở nước ngoài: Chương 3, mục 4, điều 41 Mở rộng: Người gốc VN định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam, có QSDĐ ở do nhận chuyển nhượng QSDĐ ở trong các dự án phát triển nhà ở.
Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất: Chương 3 mục 1 điều 30 bổ sung: được quyền chuyển từ hình thức trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời hạn thuê sang hình thức trả tiền thuê đất hằng năm.
Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Chương 6 Điều 79: Luật đất đai 2013 không qui định “chi tiết”, Luật mới 2023 qui định cụ thể 31 trường hợp
Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: Chương 7, mục 1 điều 91: Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được hoàn thành trước khi có QĐ thu hồi đất.
Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất: Chương 11, mục 2, điều 158 & 159: Ban hành khung giá đất nhà nước theo cơ chế giá thị trường. Gồm 4 phương pháp: so sánh trực tiếp, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất -> không còn phương pháp chiết trừ.

Luật kinh doanh BĐS 2023: Được Quốc Hội thông qua ngày 28/11/2023 gồm 10 chương, 83 điều. Có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Thay thế Luật kinh doanh BĐS 2014.

Chung cư Mini (nếu đủ điều kiện theo luật) sẽ được cấp giấy chúng nhận quyền sở hữu (“GCNQSH”) và được bán, cho thuê: Điều 57 -> giúp người dân có thu nhập thấp mua được nhà giá rẻ nhưng vẫn đảm bảo an toàn, phòng cháy chữa cháy, an sinh xã hội. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư tư nhân sẽ chuyển sang kinh doanh phân khúc này có thể gây ảnh hưởng đến mật độ dân số, môi trường, chất lượng cuộc sống, hạ tầng đô thị. (Luật cũ không qui định rỏ ràng điều kiện được cấp GCNQSH)
Chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội (“NƠXH”) được dành 20% tổng diện tích đất ở/ sàn xây dựng để kinh doanh nhà ở thương mại: Điều 85 -> khuyến khích chủ đầu tư tham gia vào phân khúc này, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân & tăng mỹ quan đô thị. Nhưng cần qui định rỏ hơn về qui trình mua bán đối với phần diện tích này, có bị chi phối theo các qui định NƠXH hay theo căn hộ thương mại thông thường. (Luật cũ không qui định)
Không qui định thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ qui định thời hạn sử dụng: Điều 58 & 70 -> Thời gian sử dụng xác định theo hồ sơ thiết kế và tính từ khi nghiệm thu đưa vào sử dụng. Sau khi hết thời gian sử dụng sẽ được bồi thường theo tỷ lệ QSDĐ tính theo diện tích căn hộ và giá trị còn lại của căn hộ theo qui định của pháp luật. Có cơ chế bồi thường rỏ ràng trong việc cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ nhằm nâng cao chất lượng sống cho người dân, bảo đảm an sinh xã hội và mỹ quan đô thị. (Luật cũ không qui định)

Luật nhà ở 2023: Được Quốc Hội thông qua ngày 27/11/2023 gồm 13 chương, 198 điều. Có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Thay thế Luật nhà ở 2014.

Tiền đặt cọc thu tối đa 5% giá bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai: Khoản 5, điều 23, chương 3 -> hỗ trợ người mua nhưng chủ đầu tư cần năng lực tài chính triển khai dự án và hoàn thiện pháp lý. (Luật cũ không qui định)
Thanh toán đợt đầu tối đa 30% giá trị hợp đồng (gồm 5% cọc) đối với nhà ở hình thành trong tương lai: Điều 25, chương 3 -> hỗ trợ người mua nhưng chủ đầu tư cần năng lực tài chính triển khai dự án & hoàn thiện pháp lý. (Luật cũ không qui định gồm tiền đặt cọc)
Không cho phép phân lô bán nền đến đô thị loại 3: Điều 31, chương 4 -> giúp đồng bộ qui hoạch, tránh tình trạng đầu cơ gây lãng phí quỹ đất nhưng giá BĐS sẽ tăng. (Luật cũ chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại đô thị đặc biệt & đô thị loại 1 trực thuộc Trung ương.)

4/ Triển vọng thị trường nhà ở (Hà Nội & Hồ Chí Minh )

Trước đây, khung giá đất của nhà nước thường chênh lệch thấp hơn so với giá thị trường -> Theo luật 2024, sẽ áp dụng khung giá theo thị trường -> Chi phí liên quan đất đai tăng -> Tổng mức đầu tư tăng.

Trong nghiên cứu khả thi dự án (Feasibility Study) của các chủ đầu tư trước đây luôn có dự phòng cho việc tăng chi phí. Tuy nhiên với mức tăng cao theo luật mới hiện nay -> Dự phòng phí sẽ không đủ -> Các chủ đầu tư cần năng lực tài chính rất cao để triển khai dự án -> Khan hiếm quỹ đất sạch.

Hiện nguồn cung mới đang không đáp ứng đủ được nhu cầu nhà ở hàng năm. Khi qui định mới của Luật đất đai 2024 được áp dụng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn nhưng lại càng làm khan hiếm quỹ đất sạch -> Nguồn cung hạn chế -> Giá bán BĐS tăng, thực tế là một số dự án đã có định hướng tăng giá so với mức giá 2023.

5/ Tổng quan thị trường BĐS và dự báo 2024

Thuận lợi (H2 2023)

GDP & FDI & giải ngân đầu tư công đã tăng dần qua các quý trong 2023.
Lạm phát nằm trong phạm vi kiểm soát (<4.5%).
Thanh khoản dồi dào, lãi suất giảm
Pháp lý cải thiện: Luật Nhà Ở & Luật Kinh Doanh BĐS thông qua vào T11/2023.

Thuận lợi (03/2023)

FDI, xuất nhập khẩu, giải ngân đầu tư công tiếp tục tăng so với cùng kỳ năm trước.
Lạm phát nằm trong phạm vi kiểm soát (<4.5%)
Thanh khoản ngân hàng dồi dào
20.000 tỷ nợ trái phiếu được xóa cho các doanh nghiệp BĐS.
Pháp lý tiếp tục cải thiện: Luật Đất Đai thông qua vào T1/2024.
Pháp lý tiếp tục cải thiện: 486/892 (~ 54%) dự án BĐS được tháo gỡ pháp lý tại Hà Nội & HCM

Dự báo 2024

Kinh tế Việt Nam 2024 dự kiến tăng trưởng 6%, cao hơn 2023
Lạm phát dự kiến 4% – 4.5%.
Nguồn cung mới tăng trở lại (~32.000 căn trong 2024) tại Hà Nội & HCM. Tuy nhiên, mức tăng vẫn còn thấp so với các năm trước.
Nhiều giao dịch M&A sẽ diễn ra, các doanh nghiệp BĐS có năng lực tài chính (đặc biệt doanh nghiệp có vốn nước ngoài) sẽ tham gia vào thị trường BĐS và sẵn sàng đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.

Hạn chế

Nguồn cung nhà ở cao tầng và thấp tầng tại Hà Nội & HCM thấp nhất trong 10 năm qua (~21.615 căn).
Gói 120.000 tỷ đồng nhà ở xã hội vẫn chưa được triển khai hiệu quả (chỉ mới giải ngân được 83 tỷ đồng tính đến hiện tại) chính phủ đang khẩn trương thúc đẩy thông qua các chính sách ưu đãi của Luật nhà ở 2023…
Nguồn cung những năm tới dự báo sẽ khan hiếm dẫn đến giá BĐS tăng vì những chính sách pháp luật mới sẽ (1) bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư và tạo nên môi trường pháp lý minh bạch (2) lựa chọn ra được những chủ đầu tư có năng lực tài chính thật sự trong việc triển khai và phát triển dự án (3) áp dụng khung giá đất theo cơ chế thị trường sẽ tăng tính minh bạch cho người dân, tăng ngân sách cho nhà nước tuy nhiên sẽ làm chi phí đầu tư tăng. Những điều này dẫn đến nguồn cung trong những năm tới bị khan hiếm và giá BĐS tăng.