Những lời khuyên của tỷ phú bất động sản Donald Trump:

THU HÚT VỐN – Các chiến thuật để hấp dẫn các nhà đầu tư

NHỮNG ĐIỂM CHÍNH:

• Làm cho người vay MUỐN KINH DOANH với bạn.
• Hãy vay CÀNG NHIỀU CÀNG TỐT và trong thời gian CÀNG LÂU CÀNG TỐT.
• Vay tiền từ người cho vay mà bạn đã sẵn sàng CÓ MỐI QUAN HỆ.
• ĐỪNG VẼ HẾT ra các chi tiết.
• Các LỰA CHỌN THẾ CHẤP khác nhau cho các nhà đầu tư nhỏ.

⇒Vay mượn tiền, dù lấy từ nhà đầu tư, gia đình, bạn bè hoặc mượn từ những người cho vay lãi, là một trong những yếu tố quan trọng nhất trong bất kỳ giao dịch về bất động sản nào. Việc sử dụng khoản tiền đi vay để mua bất động sản phục vụ cho một vài mục đích: Hỗ trợ bạn về mặt tài chính, giúp bạn có khả năng mua nhiều hơn, thường là từ 20 – 30 lần thứ mà bạn có thể mua bằng tiền mặt. Điều này giúp bạn không phải công khai toàn bộ giá trị tài sản của bạn. Và số tiền chi trả lợi tức cho khoản tiền vay giúp bạn giảm số tiền phải đóng thuế đáng kể.

⇒Khi Trump đầu tư vào một dự án bất động sản, ông sử dụng tiền của mình đổ vào dự án đó ít hơn nhiều so với bạn nghĩ. Ví dụ, ông thường xây dựng một tòa nhà hoặc cho thuê hoặc để bán các căn hộ thuộc tòa nhà. Điển hình là các nhà đầu tư của ông trong dự án sẽ đầu tư 85% trong khi Trump chỉ góp 15% vốn. Sau đó, ông và các đối tác sẽ đưa ra một tỷ lệ thu hồi cho khoản tiền mặt mà họ đã đầu tư cho dự án. Tuy nhiên, khoản tiền thu hồi sẽ được tích lũy lại và không được trả cho đến khi dự án thu được tiền mặt đủ để chia.

⇒Khi các căn hộ được bán, Trump sử dụng những nguốn quỹ có thêm ngoài khoản thế chấp để chi trả cho các khoản lãi suất. Khi các khoản lãi suất tích lũy được trả, những khoản quỹ còn lại sẽ được dùng để chi trả cho khoản đầu tư tiền mặt của các đối tác.

⇒Khi tất cả các đối tác đã thu hồi được tiền đầu tư và lãi suất tích lũy, những khoản thu nhập khác sẽ được chia sẻ giữa các đối tác với nhau.

Nhưng sự phân chia lợi nhuận lúc này không còn là 85% cho các đối tác khác và 15% cho Trump nữa. Bây giờ tỷ lệ lợi nhuận sẽ có thể là 50-50, 40-60, hoặc 25-75, phụ thuộc vào các điều kiện khác nhau của giao dịch.

Việc phân chia lợi nhuận cũng phụ thuộc vào các tỷ lệ lãi suất trả cho các đối tượng bên ngoài. Tỷ lệ lãi suất của các đối tác bên ngoài thu được càng cao thì tỷ lệ phần trăm về lợi nhuận họ có được sẽ càng ít. Tỷ lệ lãi suất trả cho các đối tác này càng thấp, tỷ lệ lợi nhuận họ có được sẽ cao hơn.

Hãy tưởng tượng những dự án của Trump lớn đến cỡ nào, và nói một cách tương đối, 15% là con số lớn. Nếu chúng ta nói một về tòa nhà trị giá 300 triệu đô la, thì 15% tương đương với 45 triệu đô la.

⇒Trump thường có một vài nhóm hoặc một công ty lớn tham gia với tư cách là đối tác.

Đó có thể là công ty lớn như General Motors (GM) hoặc General Electric (GE).Với những đối tác như vậy, Trump có thể được hưởng một khoản ưu đãi với mức lãi suất thấp hơn nhiều so với mức trung bình và thường không cần phải thế chấp.

Nếu không có các đối tác loại này, Trump sẽ không bao giờ có được một khoản vay như vậy. Khi GM vay từ ngân hàng, họ chỉ phải trả một mức lãi suất nhỏ nhờ uy tín của họ, vì vậy mà Trump rất thích làm việc với những đối tác này.

⇒Hợp tác với những nhà đầu tư giàu có ở bên ngoài sẽ giúp Trump có khả năng tham gia vào rất nhiều giao dịch mà không phải chỉ ra những khoản tiền khổng lồ cho một vụ đầu tư nào đó. Tổ chức trump cung cấp mọi sự trợ giúp và công tác quản lý cho toàn bộ dự án. Chức năng duy nhất của các nhà đầu tư bên ngoài là tài chính.

Các nhà đầu tư nhỏ có thể và nên sử dụng cách tiếp cận tương tự trong việc đầu tư tài chính cho bất động sản của họ. Bài viết này sẽ mô tả các nguyên tắc chính để kêu gọi tài chính từ các ngân hàng và các nhà đầu tư, như việc thiết lập mối quan hệ vay mượn, tìm hiểu lượng tiền vay là bao nhiêu và tìm hiểu các phương thức thu hút các nhà đầu tư.

Tất cả các điều này là phương tiện để đầu tư thành công trong bất động sản, bất kể quy mô của dự án.

Bằng cách tuân theo các nguyên tắc tài chính của Trump về bất động sản sẽ đưa ra trong bài viết này, bạn có thể tránh những sai lầm tốn kém nhất mà nhiều nhà đầu tư khác mắc phải, đó là sử dụng các khoản tiền ngắn hạn cho các dự án mang tính dài hạn.

LÀM CHO NGƯỜI CHO VAY MUỐN KINH DOANH VỚI BẠN:

⇒Rõ ràng trong số các bạn đọc của tôi ít ai cần vay một khỏan tiền 700 triệu đô la để mua  một thứ gì đó tương đương với tòa nhà GM, nhưng bất cứ nhà đầu tư bất động sản nào cugnx cần vốn ở dạng này hay dạng khác.

⇒Vậy bạn làm thế nào để tìm được người cho vay sãn sàng cho bạn vay tiền?

Nếu anh đã tạo được uy tín và sự tin tưởng, các ngân hàng sẽ sẵn sàng cho bạn vay tiền. Tuy nhiên, hầu hết các nhà đầu tư mới chỉ cố gắng vay được tiền khi cần. Đó là một sai lầm. Chính lúc bạn KHÔNG CẦN TIỀN mới là lúc ngân hàng có xu hướng cho bạn vay nhất! Khi tình trạng tài chính của bạn tốt, rủi ro của họ sẽ thấp hơn và bạn là một người đi vay hấp dẫn trong mắt họ. Khi bạn thực sự cần một khoản vay, người cho vay sẽ hỏi bạn rằng  tại sao bạn cần khoản vay đó và sẽ đưa ra đánh giá riêng của họ về lý do bạn đưa ra. Đừng để cho các ngân hàng thực hiện điều này. Đừng để cho các ngân hàng quyết định thay bạn. Công việc của họ là cho vay tiền chứ không phải là thực hiện các hợp đồng về bất động sản. Về bản chất, họ là những người bảo thủ.

⇒Đây là cách đơn giản để tạo dựng lòng tin mà tôi đã dùng rất hiệu quả. Đến ngân hàng và hỏi vay họ 10000 đô la. Khi họ hỏi bạn lý do cho khoản vay đó, hãy nói cho họ rằng bạn muốn vay để đầu tư khi có cơ hội. Khi ngân hàng hỏi bạn về tình trạng tài chính của bạn (vấn đề bạn phải chuẩn bị trước cuộc gặp và phải mang theo) hãy cho họ biết.

Trong một chừng mực nào đó, bạn có một sổ tài sản có thể chuyển  thành tiền mặt như cổ phiếu, hối phiếu, hoặc khoản chuyển hoàn lại của các hợp đồng bảo hiểm, hãy lấy chúng làm đảm bảo cho khoản vay dù giá trị của chúng vượt xa lượng tiền mà anh yêu cầu vay. Hãy nhớ rằng, bạn đi vay tiền là để gây dựng lòng tin.

⇒Một yếu tố nữa là bạn luôn có quyền trả trước tiền vay vào bất cứ lúc nào cũng không bị phạt. Về cơ bản, điều mà bạn cần làm là vay 10.000 đô la, trả lại tiền và cứ tiếp tục như vậy. Bạn muốn tạo dựng uy tín trong việc vay mượn tiền một cách hoàn hảo. Nếu bạn nộp khoản tiền vay vào một tài khoản khác đem lại lợi nhuận, tất cả những gì bạn mất chỉ là sự khác biệt giữa những khoản lãi suất bạn phải trả cho ngân hàng và tỷ lệ lợi tức bạn kiếm được từ khoản đầu tư vào quá trình cho vay.

⇒Dần dần, hãy yêu cầu ngân hàng miễn hoặc giảm khoản tiền đảm bảo nhờ uy tín tạo dựng lòng tin tuyệt vời của bạn. Nếu họ do dự, hãy nói cho họ biết bạn đang suy nghĩ về việc chuyển tài khoản của bạn sang một ngân hàng khác với cơ chế linh hoạt hơn. Nếu người quản lý khoản vay của bạn trả lời rằng là không, hãy nói chuyện với cấp trên của anh ta, người có thể sẽ dễ dàng chấp nhận lời đề nghị của bạn hơn.

Nếu bạn luôn thúc dục ngân hàng tăng các khoản vay lớn, ngân hàng của bạn sẽ sẵn sàng cho vay không chút nghi ngờ về tính khả thi của kế hoạch đầu tư của bạn. Tất nhiên, điều này vi phạm quy tắc thông thường của ngân hàng. Nhưng nó lại luôn xảy ra với các khách hàng đáng tin cậy của một ngân hàng mà ngân hàng đó, họ đã tạo dựng được mối quan hệ tin cậy. Mục tiêu của bạn là phải tìm cách để ngân hàng tin tưởng vào lời nói của bạn và lòng tin phải dựa vào uy tín lâu dài. Vì vậy, bạn có thể vay được tiền khi bạn cần mà không cần bất cứ sự thẩm tra đặc biệt nào.

⇒Lý do tôi đưa ra có thể không tự nhiên nhưng bạn phải luôn nhớ rằng các ngân hàng không muốn từ bỏ một mối làm ăn uy tín. Nếu bạn có uy tín lâu dài tốt với một ngân hàng và họ từ chối cho bạn không cần đảm bảo, bạn có thể nói với họ: “ Tôi đã cộng tác với ngân hàng này rất lâu rồi. Lý lịch vay mượn của tôi không hề có tỳ vết và tôi rất coi trọng mối quan hệ này. Nhưng nếu ông không thể tin tưởng tôi hơn, tôi sẽ phải tìm một ngân hàng khác thực sự coi tôi như một khách hàng của họ”. Các ngân hàng sẽ phải xuống thang sể không mất các khách hàng mà uy tín của họ đã được chứng tỏ trong quá trình vay mượn.

CÁC BÀI HỌC VAY TIỀN CHO NHỮNG NGƯỜI ĐI VAY TIỀN LẦN ĐẦU TIÊN:

⇒Việc sử dụng áp lực của những người phù hợp ở những nơi hợp lý có thể tạo ra khách biệt cho một người đi vay.

Nếu, bạn có một người quen biết với người quản lý khách ngân hàng mà bạn đang có giao dịch, đó có thể là yếu tố hỗ trợ thêm cho bạn như đã xảy ra với tôi. Bạn muốn một ai đó có quan hệ với một ngân hàng lớn nói rằng: ”tôi đã biết anh ra rất lâu rồi, anh ta tuyệt vời lắm và tôi  biết anh ta sẽ thực hiện tất cả các nghĩa vụ tài chính của mình”.

Những lời giới thiệu tốt đẹp đó sẽ có tác dụng lớn trong các quyết định cho vay hoặc đầu tư.

Tương tự, một nhà mối giới bất động sản mà bạn đang kinh doanh cùng hoặc dự định kinh doanh cùng có thể sẽ hỗ trợ được nhiều trong mục tiêu tài chính. Người đó có vẻ đã phát triển được các mối quan hệ với những người cho vay thế chấp đã thực hiện hoặc có thể sẽ quan tâm đến các hình thức cho vay mà bạn đang tìm kiếm. Hãy chấp nhận trả cho họ một khoản hoa hồng nếu họ giúp bạn vay được một khoản vay bạn thấy chấp nhận được. Tùy vào tầm cỡ và danh tiếng của nhà môi giới, có thể có một vài nhà cho vay sẵn sàng đầu tư và bạn có thể lựa chọn. Bất cứ sự giúp đỡ nào từ bất cứ nguồn nào đều tốt hơn là bắt đầu với bàn tay trắng.

 Hãy dành thời gian xây dựng một mạng lưới những người có thể giúp bạn biến “KHÔNG” thành “CÓ”.

HÃY VAY CÀNG NHIỀU CÀNG TỐT VÀ TRONG THỜI HẠN CÀNG LÂU CÀNG TỐT:

⇒Triêt lý đằng sau điều này thật đơn giản.

Nếu thị trường cho vay tiến triển tốt ( ví dụ như lãi suất cho vay giảm) và bạn có thể trả tiền vay trước hạn, bạn sẽ kêu gọi lại vốn một cách hiệu quả với một mức lãi suất thấp hơn và tiết kiệm tiền.

Nếu thị trường trở nên tồi tệ ( lãi suất tăng cao), bạn không cần phải lo lắng về việc thu hồi vốn vì tỷ lệ lãi suất mà bạn đang trả có thể thấp hơn tỷ lệ lãi suất cao hơn đang có trên thị trường. Nhưng đó chỉ là một phần của câu chuyện.

⇒Hãy nhớ rằng chìa khóa cho một chiến lược đầu tư thành công là bạn phải có thêm một khoản tiền trong tay mà bạn không phải dùng ngay! Nếu bạn đảm bảo được khoản dự phòng về vấn đề tài chính của mình thì bạn có thể dễ dàng hành động khi cơ hội đến.

⇒Thường cơ hội lại đến vào lúc tài chính hạn hẹp và trên thị trường có ít người mua có khả năng tiền mặt. Thực tế, khi bạn có lượng tiền mặt sẵn sàng cho thương vụ sẽ giúp bạn có khản năng chộp lấy những cơ hội mặc cả sẵn có lúc đó. Hai yếu tố để xem xét khác là khoản tiền vay không được tính vào thuê thu nhập và tỷ lệ lãi suất trả cho các khoản vay dung vào các mục đích kinh doanh không bị đánh thuế thu nhập. Sử dụng hợp lý khoản tiền vay có thể giúp bạn tiết kiệm nhiều tiền đáng lẽ ra rơi vào tay chính phủ.

⇒Vay càng nhiều càng tốt và trong thời hạn càng lâu càng tốt có thể không nhất thiết phải hiểu là bạn cần tìm một khoản vay vượt quá giá trị tài sản đang dùng để đảm bảo.

Nhưng đừng coi đó là một ý kiến tồi. Nếu bạn thế chấp cho một bất động sản cao hơn mức mà bạn đầu tư vào nó, chắc chắn bạn đã được một khoản lợi nhuận dù bạn không thể trả cho khoản thế chấp ấy trong thời gian đáo hạn. Việc không thể trả một khoản vay tại thời điểm đáo hạn là nguyên nhân của phá sản và khoản lỗ tiềm năng của bất động sản đó.

Tuy nhiên, nếu giảm giá trị của bất cứ bất động sản nào giảm mạnh khi bạn đầu tư vốn vào nó, chấp nhận thu lỗ để tránh phá sản có thể sẽ tốt hơn là tiếp tục đầu tư tiền của để bảo vệ khoản đầu tư của mình khi khả năng thu hồi là rất mong manh.

Càng đầu tư ít tiền của vào bất động sản tại thời điểm đó sẽ càng tốt cho bạn.

TẠI SAO VIỆC SẮM SỬA ĐỐI VỚI MỘT KHOẢN THẾ CHẤP NHÀ LÀ QUAN TRỌNG?

⇒Thứ đắt giá nhất mà bạn sẽ mua có thể không phải là ngôi nhà của mình mà là khoản chi phí cho việc tìm kiếm khoản tài chính cần thiết để mua nhà ngôi nhà đó.

Về lâu dài, bạn sẽ trả cho khoản lãi suất vay nhiều hơn là chi trả cho ngôi nhà của mình. Rất nhiều người mua nhà đã không thế chấp cho ngôi nhà của họ.

Ví dụ, hãy tưởng tượng rằng bạn mua một ngôi nhà với giá 165000 đô la và vay 150.000 đô la với lãi suất 7% trong vòng 30 năm. Khoản thế chấp đó, nếu được trả dần trong thời hạn là 30 năm, sẽ có chi phí 395640 đô la – lớn gấp hai lần lượng tiền mà bạn đã mượn và gấp hơn hai lần giá  ngôi nhà mà anh mua.

Bây giờ trong một tình huống khác, nếu bạn cũng mua ngôi nhà đó và vay cùng một lượng tiền 150.000 đôla, nhưng thay vào đó vay một khoản thế chấp thấp hơn ở mức 6% trong thời hạn 30 năm – một khác biệt có vẻ  khiêm tốn hơn một phần trăm so với mức lãi thế chấp 7% – hãy xem xét tổng lượng tiền mặt kiếm được. Khoản vay thế chấp có mức lãi suất  thấp hơn là 6%, nếu được trả dần trong cùng thời hạn là 30 năm, sẽ tốn của bạn 324.000 đôla và tiết kiệm được 35.640 đôla. Do việc sở hữu một ngôi nhà là sự đầu tư lâu dài ( trái với rất nhiều khoản đầu tư cho kinh doanh khác), là khoản cấp vốn bảo thủ, có mức lãi cố định, không phải trả những khoản tiền quá cao, đó rõ ràng là một khoản đầu tư tốt nhất.

Điều quan trọng là bạn phải an tâm rằng ngôi nhà của bạn không bao giờ lâm vào cảnh nguy hiểm.

CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP CÓ LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH VÀ CÁC KHOẢN THẾ CHẤP CÓ LÃI SUẤT THAY ĐỔI:

⇒Với một khoản thế chấp có lãi suất cố định, các khoản tiền phải trả sẽ bắt đầu từ ngày bạn nhận khoản thế chấp cho đến khi nó đáo hạn. Bạn không biết khoản tiền trả của mình sẽ như thế nào nếu đó là một khoản thế chấp có tỷ lệ lãi suất có thể điều chỉnh (ARM). Các ngân hàng thường thu hút người đi vay với mức lãi suất nhỏ để bắt đầu một khoản vay ARM nhưng bạn phải đối mặt với những thay đổi về kinh tế mà bạn hoàn toàn không thể kiểm soát được.

⇒Nếu bạn cho rằng một khoản vay thế chấp có mức lãi suất thay đổi dành cho mình, hãy cố gắng thương lượng để có được một “mức lãi trần” (ví dụ, tỷ lệ lãi suất cao nhất mà anh buộc phải trả). Ví dụ, tỷ lệ lãi suất cao nhất mà anh buộc phải trả). Ví dụ như mức lãi trần là 8%, mức lãi suất cho khoản vay vủa bạn sẽ không bao giờ cao quá mức 8%. Ngay cả nếu sự bảo vệ này làm tăng thêm chi phí thì cũng đáng để bạn làm như vậy. Nếu, để có được một mức lãi trần, ngân hàng yêu cầu bạn thế chấp một “mức lãi sàn” ( ví dụ, mức lãi suất thấp mà ngân hàng sẽ nhận), điều khoản bảo vệ thêm đó vẫn rất hấp dẫn nếu khoản vay đó có thời hạn lớn hơn hai hoặc ba năm.

⇒Một khoản thế chấp có mức lãi suất thay đổi chỉ tốt hơn khoản thế chấp có mức lãi suất cố định khi khoản vay đó là khoản vay ngắn hạn, thời hạn ba năm hoặc ít hơn, nếu bạn có thể tận dụng được một tỷ lệ lãi suất thấp “khó thay đổi” thường sẽ phải mất khoản ba năm để ngân hàng có thể điều chỉnh tăng lãi suất.

⇒Nếu bạn dự định sở hữu ngôi nhà của mình lâu dài ( ví dụ, trong hơn ba năm) thì khoản thế chấp có mức lãi suất cố định sẽ giúp bạn ngủ ngon hơn.

CÁC BÀI HỌC VỀ TÁC DỤNG CỦA LỰC ĐÒN BẨY VÀ THỜI GIAN:

Làm thế nào bạn có thể tối thiểu hóa rủi ro khi tìm kiếm nguồn tài chính cho bất động sản?

Hãy nhớ một quy tắc số học: “Đừng thực hiện đầu tư lâu dài với các khoản tiền dùng cho ngắn hạn“.

Do đó, khi anh có một khoản vay thế chấp, hãy thương lượng về quyền kéo dài hạn vay ngay cả nếu có thêm điều khoản về một khoản phụ phí để bạn có quyền gia hạn.

⇒Hãy nói rằng bạn có các nhà đầu tư và hứa trả hết hoặc một phần nợ trong vòng ba năm. Hiểu thêm vào điều khoản an toàn trong văn bản hay nợ: Nếu khoản vay không được trả hết trong ba năm, bạn có quyền kéo dài hạn vay tới sáu năm với mức lãi suất cao hơn. Bằng cách này, bạnh có thêm ba năm để trả tiền vay nếu bạn cần tới khoảng thời gian đó.

⇒Một cách khác để đảm bảo cho lượng tiền mặt sẵn có vào một ngày tron tương lai là các khoản tín dụng tạm phát hành. Có thể sử dụng một kiểu kêu gọi vốn ( một khoản tín dụng tạm phát hành) để trang trải cho hoạt động nào đó (ví dụ như xây dựng hoặc tôn tạo một khu bất động sản nào đó). Cùng lúc đó, bạn nhận được lời cam kết cho một khoản vay khác ( khoản kí nhận cho vay). Khoản vay này phụ thuộc vào việc hoàn thành của hoạt động đó và đáp ứng một số tiêu chí nhất định mà người ký nhận cho vay ký nhận yêu cầu để thực hiện khoản vay có thể thương lượng được tùy vào mức độ thấy trước được rủi ro.

Nếu sau khi hoàn thành công tác tu sửa hoặc xây dựng, bất động sản được bán, có một khả năng rõ ràng là người ký nhận cho vay sẽ cấp một khoản vốn rất nhỏ nhưng phí cho khoản cam kết lại dựa trên khả năng đầu tư của toàn bộ số tiền của khoản ký nhận cho vay.

⇒Đây là cách mà các nhà ký nhận cho vay kiếm được rất nhiều tiền, đặc biệt là nếu khoản thời gian trước khi hoàn thành công tác xây dựng hoặc tu bổ diễn ra lâu dài. Tuy nhiên, có thể điều kiện tiên quyết của một người cho  vay tín dụng tạm phát hành lại là một bản cam kết cho một khoản ký nhận cho vay. Có thể ký nhận cho vay và người cho vay tin dụng tạm phát hành là một bên tham gia, mặc dù các điều khoản của một khoản tín dụng tạm phát hành và khoản ký nhận cho vay có thể rất khác nhau. Nhưng hầu hết người cho vay đều theo đuổi một vài trò đơn hơn là một vai trò kép.

VAY TIỀN TỪ NGƯỜI CHO VAY MÀ BẠN SẴN MỐI QUAN HỆ:

⇒Bạn cần phải phát triển mối quan hệ với một hoặc nhiều người kinh doanh cho vay nếu bạn thực sự mong muốn tham gia vào kinh doanh đầu tư bất động sản. Điều quan trọng không kém là phát triển các môi quan hệ tương tự với các nhà đầu tư tiềm năng.

⇒Hãy nhớ rằng nếu bạn thành công với dự án đầu tiên, tiêng lành đồn xa và sẽ dễ dàng có được các nhà đầu tư tham gia vào dự án tiếp theo của bạn hơn nhiều vì không có thể đem lại thành công hơn sự thành công.

⇒Đừng rụt rè khi tán dương những gì mình đạt được, hãy sử dụng những bức ảnh và bất cứ đặc điểm công khai nào mà bất động sản của mình có được.

ĐỪNG VẼ HẾT RA CÁC CHI TIẾT:

Nhớ rằng vì vấn đề nào đó, các ngân hàng hoặc bất kể người cho vay nào cũng đều có chính sách cho vay riêng và cách thức thực hiện kinh doanh và chuẩn bị tài liệu riêng của họ.

Bạn đừng mong rằng bạn sẽ thương thuyết được nhiều chi tiết trong hợp đồng cho vay. Trừ tỷ lệ lãi suất, điều khoản thanh toán, quyền lợi về thanh toán trước và ngày đáo hạn, bạn sẽ phải chấp nhận các điều khoản khác trong các chứng từ cho vay.

Có thể thực tế là các ngân hàng rất do dự tham gia vào một khoản cho vay được thanh toán theo một thời hạn xác định ngay cả khi có sự tồn tại của các mặc định mang tính kỹ thuật. Nếu có hơn một người cho vay tham gia vào khoản tiền vay của bạn, cơ hội để theo đuổi một điều khoản mặc định kỹ thuật còn xa vời hơn nhiều. Các ngân hàng ghét phải giải quyết các vấn đề đối với các khoản vay nợ – đặc biệt là khi các điều khoản về thanh toán đúng hẹn được đưa ra.

LÀM THẾ NÀO ĐỂ CÓ ĐƯỢC CÁC NHÀ ĐẦU TƯ?

⇒Trump có hàng đống tiền mặt nhưng ông vẫn tìm những nhà đầu tư. Vì vậy, ông có thể cùng lúc đầu tư vào một vài dự án lớn. Thu hút được những nhà đ ầu tư phù hợp sẽ làm giảm rủi ro trong bất cứ dự án nào của Trump, trong khi lượng tiền do các đối tác phù hợp cung cấp sẽ làm cho việc cấp vốn cho dự án dễ dàng hơn, người cho vay sẽ càng cảm thấy an toàn hơn. Nhà đầu tư nhỏ nên xét việc thu hút được những người tham gia đầu tư vì những lý do tương tự.

⇒Nếu nhà đầu tư nhỏ thiếu kỹ năng nhất định trong một lĩnh vực đặc biệt nào đó, họ nên liên kết với một người có kỹ năng đó. Ví dụ, mục tiêu của bạn là cung cấp tiền và chỉ là một đối tác về tài chính, vì bạn không có kỹ năng trong các lĩnh vực khác hoặc mong muốn tự mình thực hiện một chức năng nào đó, hãy liên kết với một đối tác không có khả năng tài chính nhưng có kỹ năng bảo trì, sửa chữa, xây dựng, quản lý, hoặc bất cứ kỹ năng nào khác mà một liên doanh thành công đều phải có.

Trong một ví dụ khác, bạn có thể có các kỹ năng về quản lý và biết ai đó có kỹ năng sửa chữa, bảo trì. Hai người với tư cách đối tác, có thể liên kết với một đối tác tài chính để mua một khu nhà để mua 20 căn hộ để nâng cấp mà các bạn sẽ quản lý và các đối tác sẽ cung cấp những kỹ năng cần thiết để sửa sang lại là duy trì nó. Bằng cách này, bạn có thể tận dụng được những đóng góp của các đối tác đẻ đạt được mục tiêu chung mà lẽ ra đã không thể thực hiện được. Không nhất thiết phải chia sẻ lợi nhuận tương đương giữa các đối tác. Cần phải có những nhìn nhận về giá trị các dịch vụ mỗi đối tác cung cấp và phân phối lợi nhuận công bằng hoặc tương tự. Do đối tác quản lý phải dành nhiều thời gian và nỗ lực để làm cho dự án thành công, đối tác đó tạo ra một giá trị rất lớn cần phải được công nhận.

Các tập đoàn đã hình thành từ rất lâu. Nếu bạn có một kỹ năng nhất định và cần nhà đầu tư, hãy liên kết với các đối tác tài chính những người không tham gia vào các yếu tố khác của dự án như quản lý, sửa chữa và bảo trì. Bạn sẽ ngạc nhiên vì nhiều người chỉ quan tâm đến việc đầu tư vào bất động sản đơn giản để được nhận  mức lãi suất cao chứ không phải sẵn sàng chia sẻ tiềm năng lớn hơn bình thường có của các dự án về bất động sản đơn giản để được nhận các mức lãi suất cao chứ không phải sẵn sàng chia sẻ tiềm năng lớn hơn thường có của các dự án về bất động sản.

CÁC BÍ QUYẾT ĐỂ THU HÚT CÁC NHÀ ĐẦU TƯ:

⇒Rất khó vay tiền của bạn bè và gia đình, đặc biệt là đối với lần giao dịch đầu tiên của mình vì họ sẽ không tin rằng bạn biết rõ về cái mà bạn đang thực hiện. Nhưng một khi chỉ cho họ thấy thành công của việc đầu tư vào bất động sản mà bạn đã quản lý, họ sẽ rất sẵn lòng đầu tư.

⇒Làm thế nào để cải thiện cơ hội thu hút những người khác đầu tư cùng với mình? Nếu có một tình huống mà bạn muốn mua một bất động sản và cần một khoản đặt cọc trị giá 50.000 đôla. Và khi bạn đến một nhà đầu tư tiềm năng và nói: “ Tôi muốn anh là đối tác tiềm năng của tôi và chúng ta cần phải đặt cọc 50.000 đôla” – đó là tình huống có khả năng thành công thấp.

⇒Một tình huống khác sẽ có khả năng thành công cao hơn nếu bạn nói: “Tôi đã đặt cọc 50.000 đô la mua khu bất động sản mà tôi nghĩ có tiềm năng rất lớn. Tôi dành cho bạn một cơ hội tham gia như một đối tác của tôi và chia sẻ lợi nhuận”. Cách nói này nghe hấp dẫn hơn nhiều vì bạn đã nhắc đến trong câu khoản tiền đón góp của mình. Bạn đã chứng tỏ mình tự tin trong thương vụ này. Đó là một tình huống tự quảng bá hoàn toàn khác biệt so với một người đang suy nghĩ về việc đầu tư. Điều này có sức nặng vì bạn đã chỉ ra rằng anh có tự tin vào gaio dịch và không cần phải có họ mới giữ được thương vụ. Rất khó thực hiện một giao dịch khi yêu cầu các nhà đầu tư góp vốn 100% vốn. Các nhà đầu tư thích cảm giác an toàn có được khí họ biết rằng nhà đàm phán trong giao dịch cũng đầu tư một khoản tài chính trong thương vụ.

NHỮNG HƯỚNG DẪN TRONG CÁC QUAN HỆ ĐỐI TÁC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN:

Làm thế nào để bạn bắt đầu thiết lập một mối quan hệ đầu tư bất động sản?

Bạn hãy tìm một luật sư hoặc một nhà đầu tư đã làm những việc tương tự và hỏi xin kinh nghiệm từ họ. Hãy giải thích rằng bạn hoàn toàn là lính mới và bạn biết họ đã thành công trong kinh doanh bất động sản và bạn bắt đầu học hỏi từ họ. Dưới đây là một số những hướng dẫn cơ bản cho việc thiết lập mối quan hệ.

• Nếu bạn là nhà quản lý dự án, chắc chắn bạn hoàn toàn có quyền kiểm soát tất cả các khía cạnh của dự án mà không chỉ là việc sắp xếp tài chính và bán bất động sản. Đưa ra càng ít thông tin chi tiết càng tốt để làm thỏa mãn các đối tác tài chính của mình. Các nhà đầu tư có thể do dự quá nhiều thông tin mà họ không có khả năng hoặc không mong muốn tìm hiểu. Đừng đi vào chi tiết trừ khi họ đặc biệt yêu cầu. Trừ khi bạn có những như đầu tư có kiến thức chỉ đưa ra thông tin nào mang lại cho họ cảm giác an toàn khi việc tham gia vào một vụ đầu tư có lợi. Hãy cho họ biết về những đặc điểm tích cực với các thuật ngữ tích cực và làm dịu bớt các khoản tiêu cực.

• Luôn có một phương pháp hợp lý về thông tin theo giai đoạn. Thông tin đưa ra phải nhất quán và kịp thời, hai tháng một lần hay haio năm một lần. Nếu bạn hứa đưa ra bản báo cáo trong vòng 90 ngày, bạn phải chắc chắn rằng mình có thể giữ lời hứa. Đừng chờ cho đến khi các nhà đầu tư yêu cầu. Hãy giữ tất cả các đối tác của mình trong tầm kiểm soát đặc biệt khi bạn có những thông tin tốt để thông báo.

• Phải chắc chắn rằng các nhà đầu tư nắm rõ tất cả trách nhiệm của họ như các khoản tiền mặt nộp hằng tháng nếu dự án của anh gặp trục trặc và bạn không muốn họ ngạc nhiên khi bạn yêu cầu họ thực hiện nghĩa vụ tài chính.

• Phải đưa ra ưu đãi. Dành cho các nhà đầu tư những gì đó để làm tăng sự quan tâm của họ đến tột đỉnh. Bạn phải đánh giá sở thích của mỗi bên tham gia đầu tư tiền. Hãy tìm ra cái mà họ cần. Liệu đó có phải là một khoản tiền thu hồi tối thiểu được đảm bảo, cùng với một khoản thu phụ trong tương lai khi bán lại hoặc tính toán lại tài chính? Hoặc thay vào đó có muốn một mức tăng phần trăm lợi tức hay không?

• Nếu bạn đã vay được một khoản tiền từ ngân hàng, các nhà đầu tư của bạn sẽ có ấn tượng khi một ngân hàng đã có cái nhìn thiện cảm đối với dự án, họ sẽ yên tâm hơn khi tham gia góp một chút tiền vốn.

• Chắc chắn rằng bạn có một vài cách rút lui phù hợp nếu có đối tác nào đó muốn từ bỏ. Điều cuối cùng mà chẳng ai muốn là buộc phải làm ăn với một đối tác không thấy hài lòng. Một giải pháp tốt nhất mà tôi đã sử dụng là tại một thời điểm nào đó, bất cứ một đối tác nào cũng có thể đưa ra lời đề nghị mua lại toàn bộ dự án. Nếu đối tác đó nhận được lời đề nghị mà ông ta hoặc bà ta sẵn sàng chấp nhận, lời đề nghị đó sẽ được đưa ra cho các đối tác khác, những người có thể chấp nhận lời đề nghị và chấp thuận bán bất động sản hoặc mua lại lãi suất của các đối tác muốn tách ra khior dự án bằng cách trả cho họ những gì mà họ nhận được khi lời đề nghị được chấp thuận và toàn bộ dự án được bán.

• Hãy viết phương án kinh doanh giải thích nguồn kinh nghiệm kỹ năng cần thiết để biến khoản đầu tư này thành công. Nếu bạn không có ký năng cần thiết, hãy ghi chi tiết ai sẽ thực hiện kỹ năng và chi phí là bao nhiều. Một phần của phương án kinh doanh là có thể đề nghị dành cho các đối tác im lặng, một vài lựa chọn như một tỷ lệ lợi nhuận cố định, hoặc một cam kết đảm bảo một tỷ lệ thu hồi tối thiểu từ hoạt động của bất động sản hay bất cứ sự kết hợp nào mà bạn mong muốn đưa ra.

• Cần phải có một ưu tiên đặc biệt cho một nhà đầu tư hoặc một đối tác quản lý để làm cho thương vụ thành công và làm cho họ có mong muốn tham gia vào dự án. Nếu bạn làm mất đi sự quan tâm của họ ỏ mức mà họ cảm thấy không còn giá trị đối với những nỗ lực họ đã bỏ ra, họ có thể chỉ cần nói: “Không đáng thì giờ và công sức”.

CÁCH CHIA MIẾNG BÁNH ĐẦU TƯ:

Làm thế nào để có câu trả lời tốt nhất cho các câu hỏi về việc một người sẽ được hưởng cái gì trong một thương vụ và người đó sẽ phải trả bao nhiêu?

Hãy tìm ra người đang mong muốn làm những điều tương tự để kiếm sống và khiến họ động não. Các luật sư và các nhà đầu tư ở khu vực của bạn, những người đã giải quyết thành công các tình huống tương tự. Họ là nguồn thông tin lý tưởng và xứng đáng với bất kỳ mức phí nào họ yêu cầu. Ví dụ, bạn nói với luật sư Judy Jones: “Điều kiện của những hình thức cho vay này là gì? Theo ông, chung ta có thể thực hiện thương vụ theo hình thức nào?”.

Những người này có thể hướng dẫn bạn gây dựng một thương vụ có khả năng phát triển thành công. Họ có thể cho bạn biết cách họ đã thực hiện những thương vụ tương tự như thế nào. Họ có thể nói: “Đây là điều mà ở các thương vụ trước tôi đã làm và đã thành công”. Nếu các luật sư thay mặt cho khách hàng của họ đầu tư vào loại thương vụ mà bạn đang xem xét thì cũng là điều bình thường.

Một phần công việc của một luật sư như tôi là gặp một khách hàng đang tìm kiếm một người cho vay. Nếu thành công, tôi sẽ được trả một khoản phí tìm kiếm một người cho vay. Khoản phí này là một khoản phí phụ thêm vào các khoản phí khác của các dịch vụ pháp lý tôi cung cấp.

Một điều khác cần nhớ là khi đầu tư vào bất động sản là “đừng bao giờ cố gắng đạt được điều gì đó mà không phải trả tiền: hãy luôn trả giá cho điều đó”. Điều đối lập luôn luôn đúng: “Đừng bào giờ cho không cái gì”. Nếu ai đó nói với bạn: “Tôi sẽ làm điều này chẳng vì cái gì cả”. Có thể những gì họ làm chẳng có giá trị gì cả!

CÁC LỰA CHỌN THẾ CHẤP KHÁC NHAU CHO CÁC NHÀ ĐẦU TƯ NHỎ:

⇒Nếu bạn chưa sẵn sàng sở hữu một căn nhà, bạn có thể vẫn bắt đầu đầu tư vào các bất động sản để có thu nhập. Nhưng trước tiên, điều quan trọng cần phải nhớ là: Để được tham gia cấp vốn với tư cách chủ sở hữu cư trú, bạn phải tôn trọng các yêu cầu cư trú của người cho vay. Điều này thường được hiểu là bạn phải sống trong khu bất động sản được đem thế chấp ít nhất một năm.

⇒Với suy nghĩ đó trong đầu, bạn có thể bắt đầu quá trình làm giàu bằng cách lựa chọn một chương trình vay chuyển đổi giá trị cao phù hợp với mình nhất.

Bạn mua một khu bất động sản dành cho một đến bốn gia đình, chuyển đến đó sống trong vòng một năm, sau đó thuê lại và lặp lại chiến lược đó. Ngay cả sau khi anh ròi đi, quyền cấp vốn đầu tư với tư cách chủ sở hữu cư trú vẫn còn tồn tại đối với bất động sản đó.

TÓM TẮT:

⇒Nội dung này có thể làm cho một nhà đầu tư bất động sản cảm thấy choáng ngợp, nhưng đừng vội đầu hàng. Vẫn còn có những cơ hội cả lớn và nhỏ để làm giàu khác trong kinh doanh bất động sản. Về mặt truyền thống mà nói, các giá trị bất động sản tăng với tỷ lệ tương đương hoặc vượt mức lạm phát. Bất động sản là một thứ hàng hóa có giới hạn và mỗi một số thương vụ không thành công, hãy nhớ rằng ai cũng mắc phải điều này, kể cả Donald Trump.

⇒Tuy nhiên, một điều chắc chắn là bạn sẽ học được từ những thất bại của mình nhiều hơn là từ những thành công.

Trần Quang Thịnh.

? Miễn Phí Đào Tạo 03 Ngày: Đầu Tư Bất Động Sản – Đầu Tư Doanh Nghiệp – Khởi nghiệp ? hoithaonik.com