Loạt bài viết với mong muốn cung cấp cho các nhà đầu tư BĐS dù mới hay cũ có thể chuẩn bị trong mọi tình huống trong thị trường, để bạn không phải trả tiền đổi lấy kinh nghiệm một cách quá đắt giá. Bài đầu tiên chúng ta sẽ học cách xử lý một số tình huống rủi ro khi mua bán tài sản thế chấp ngân hàng.

Video Tổng Hợp Muốn Đầu Tư BĐS Phải Biết 07 Điều Này

Một ví dụ như sau, một người khi đi mua một BĐS, một cái tài sản, người A gặp người B và nói:

“Giá tôi rao bán vào khoảng 05 tỷ đồng, và tôi đang thế chấp cái nhà của tôi ở ngân hàng với khoản vay là 02 tỷ đồng. Nếu anh muốn mua nhà của tôi thì anh hãy đưa cho tôi 2 tỷ đồng làm tiền đặt cọc.
Tôi sẽ cầm 02 tỷ đặt cọc của anh đưa vào ngân hàng, tôi rút cái sổ đỏ ra và chúng ta có thể tiến hành giao dịch với nhau.”

Câu hỏi là bạn có đưa 02 tỷ đồng đặt cọc cho cái người B này hay không? Khi bạn đi giao dịch, mua 01 cái tài sản đang bị thế chấp ngân hàng, câu hỏi là bạn có đưa tiền hay không?

Bạn nên biết 01 điều, bạn có thể gặp một số trường hợp rủi ro sau.

Bạn là A bạn đặt cọc cho người B này 02 tỷ đồng. Người B nhận 02 tỷ tiền cọc của bạn nhưng anh ta đi tiêu hết số tiền đó. Anh ta không hề cho tiền vào ngân hàng và anh ta nghĩ rồi anh ta sẽ xoay sở được tiền từ đâu đó để rút sổ đỏ ra. Nhưng không may anh ta không xoay được tiền và rồi anh ta lại yêu cầu bạn đưa thêm tiếp tiền. Đây là một rủi ro thường gặp.

Khả năng thứ 2, ví dụ, cái tài sản thế chấp của B ở ngân hàng đã bị phát mãi rồi và anh ta không hề có khả năng để rút cái tài sản đó ra được nữa. 02 tỷ bạn đưa cho anh ta đôi khi anh ta sẽ cầm đi tiêu hết. Lúc đó đây sẽ là một cái rắc rối vô cùng lớn cho bạn.

Đây là lý do bạn cần phải có kinh nghiệm khi bạn đi giao dịch tài sản đang bị thế chấp ngân hàng. Bạn có thể ghi vào sổ thông thái của mình một số kinh nghiệm như sau:

Kinh Nghiệm Mua Tài Sản Thế Chấp Số 01: Không Bao Giờ Đưa Tiền Cho Chủ Nhà

Nếu bạn muốn giao dịch loại tài sản này, bạn phải sử dụng phương pháp giao dịch 03 bên. Tức là bạn đề xuất cần phải gặp bên ngân hàng, tôi lấy ví dụ bên ngân hàng là bên C.

Cả 3 người A B và C gặp nhau tại ngân hàng và bạn hỏi cán bộ tín dụng Ngân hàng là hiện nay nợ cả gốc lẫn lãi của anh B là bao nhiêu tiền. Ví dụ tổng nợ của B không chỉ có 02 tỷ tiền vay mà còn có thêm 300 triệu tiền nợ lãi chưa trả trong vòng nhiều tháng. Bạn lúc này không chuyển 02 tỷ tiền cọc cho B mà bạn chuyển thẳng số tiền đó cho ngân hàng. Lúc này B có trách nhiệm phải bổ sung khoản tiền còn lại vào và sau đó rút hồ sơ của tài sản thế chấp ra.

Thế là chỉ trong một sáng hoặc ngay trong ngày hôm đó cán bộ ngân hàng sẽ xóa thế chấp – người ta thường gọi đây là giải chấp. Và sau đó bạn tiến hành luôn cái hợp đồng mua bán giữa hai bên với B là người bán và bạn là bên A tại văn phòng công chứng.

Cách làm này được gọi là giao dịch 03 bên. Xuyên suốt cái giao dịch này bạn cần phải có cán bộ tín dụng đi cùng và bạn phải luôn bám sát theo họ.

Tuy nhiên cái phương án này đôi khi vẫn tiềm ẩn một rủi ro.

Sau khi bạn đã cho tiền vào ngân hàng, lấy được sổ đỏ và cán bộ tín dụng đi xóa thế chấp rồi, nếu như bạn và cái người B là bên bán có một mâu thuẫn gì đó. Ví dụ như việc ai chịu phí sang tên, phí công chứng hay là thuế thu nhập cá nhân v.v… hoặc là 02 bên còn một số điều khoản vướng mắc với nhau.

Bên bán là bên B họ nói rằng: “Nếu bạn không đồng ý với điều khoản đó, tôi không sang tên cho bạn nữa, tôi không ký hợp đồng mua bán với bạn”. Đây có thể là một cái rắc rối sẽ xảy ra với bạn.

Vì vậy bạn nên biết một cái phương pháp thứ 02, một kỹ thuật: ký một cái bản hợp đồng gọi là mua bán công chứng treo.

Kinh nghiệm mua tài sản thế chấp số 02: Sử Dụng Hợp Đồng Mua Bán Công Chứng Treo

Bạn là A là người mua cùng với bên B là người bán cùng nhau ra văn phòng công chứng ký với nhau trước một bản hợp đồng công chứng. Cả 02 cùng lăn tay, ký tên vào đó rồi, chỉ là chưa có ghi ngày thôi. Và văn phòng công chứng sẽ giữ lại toàn bộ bản hợp đồng công chứng này và hẹn là khi nào mang sổ đỏ của tài sản thế chấp ra thì mới được rút toàn bộ hợp đồng mua bán công chứng về.

Thế thì khi mà bạn cùng bên B gặp C tại ngân hàng thì mới thực hiện xóa thế chấp. Xóa thế chấp rồi, giải chấp xong rồi, đóng đấu vào trang 04 phía sau cuốn sổ đỏ rồi, bạn cầm quyển sổ đỏ đấy rồi thì bây giờ bạn không cần bên B là người bán đó có đồng ý bán hay không bán cho bạn tài sản thế chấp nữa mà bạn trực tiếp ra văn phòng công chứng và lấy hợp đồng mua bán về. Coi như lúc này bạn đã ký mua bán xong và sau đó bạn có thể đi sang tên.

Phương pháp này sẽ giúp cho bạn phòng tránh mọi rủi ro.

Ở đây tóm lại có 02 nguyên tắc cơ bản bạn cần bám theo. Một là không bao giờ đưa tiền cho người bán tài sản thế chấp, tiền của bạn phải chuyển trực tiếp vào ngân hàng. Hai là giao dịch 03 bên hoặc là bạn áp dụng ký kết bản hợp đồng mua bán công chứng treo trước. Đây là những kỹ thuật giúp bạn phòng ngừa rủi ro khi bạn đi giao dịch tài sản thế chấp ngân hàng.

Có những tình huống lý tưởng hơn nhiều.

Ví dụ tôi là A đi mua tài sản thế chấp ngân hàng của người bán là B thì tôi có thể chỉ đặt cọc với người B 100 hay 200 triệu và nói với người B rằng: “Tôi đã đặt cọc cho anh rồi và tôi xác định rằng mình sẽ giao dịch một cách nghiêm túc với anh. Anh xoay sở tiền đi, OPM từ anh em bạn bè người thân đi, rút sổ đỏ ra, xóa thế chấp đi rồi tôi với anh thực hiện giao dịch với nhau.”

Đây là một tình huống đơn giản và vô cùng lý tưởng.

Hay thậm chí có trường hợp người B không có khả năng thu xếp được tiền, bạn biết một bên cho vay đáo hạn nào đó hoặc bạn có thể tự mình hỏi cán bộ tín dụng giới thiệu cho bên đáo hạn ngân hàng, tức là bên chuyên hỗ trợ giải ngân cho những tình huống như vậy. Hay bạn tìm kiếm thông tin trên báo, trên internet rồi bạn giới thiệu cho người B đó.

Bên đáo hạn có thể tính trong 1 ngày họ có thể thu một cái khoản phí nhất định, tôi ví dụ như với số tiền 02 tỷ họ có thể thu 1 khoản phí là 3% bằng 60 triệu, một số nơi chỉ là 2% là 40 triệu thôi hay cao hơn đến 5% là 100 triệu, thì cái chi phí đó thì cái người B này, hoặc có thể là bạn 01 trong 02 sẽ chi trả hoặc cả 02 bên hợp tác với nhau.

Qua những trường hợp trên, tôi hy vọng bạn sẽ có thêm kinh nghiệm khi đi giao dịch tài sản thế chấp ngân hàng và tránh được rủi ro, mất tiền mua bán đầu tư một cách vô ích.